Comment régler ses loyers pendant la crise sanitaire : ses effets sur les loyers commerciaux, professionnels et d’habitation

Comment régler ses loyers pendant la crise sanitaire : les effets du covid 19 sur les loyers commerciaux et les loyers d’habitation

Les loyers commerciaux et professionnels :

Beaucoup de locataires de locaux commerciaux ou professionnels connaissent d’importantes difficultés financières en raison de la cessation de leur activité du fait de fermetures administratives et/ou de la période de confinement.

Les charges peuvent être difficiles à payer, dont les loyers.

Par différentes ordonnances, le Gouvernement tente de soutenir l’activité économique.

S’agissant des baux commerciaux, l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, publiée au Journal Officiel le 24 mars 2020, permet aux locataires, non pas de demander à leur propriétaire une suspension du loyer, mais d’éviter de se voir appliquer des pénalités ou intérêts de retard pendant la crise sanitaire, voire même d’être assignés en résiliation du bail et expulsion pour non-paiement.

Pendant la crise sanitaire, le bailleur commercial, qui n’est pas réglé de son loyer pendant cette période, ne peut pas invoquer le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail dans un commandement de payer.

Le locataire devra payer les loyers en retard mais l’absence de paiement actuellement des loyers suspend les effets de la non-exécution du bail jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (date de cessation pour le moment 24 mai – date de la publication au JO + 2 mois, soit 24 juillet).

A la fin de l’état d’urgence, le locataire devra payer ses loyers et les arriérés et le bailleur pourra engager ses poursuites en cas de non-paiement.

Ne sont pas concernés les loyers échus impayés avant le 12 mars 2020.

L’article 4 de l’Ordonnance dispose : « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. ».

Les conditions sont strictes (article 1^er de l’Ordonnance et Décret du 30 mars 2020) :

> Les personnes physiques ou morales de droit privé (pas les administrations) exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1^er de l’ordonnance 2020-317.

Pour bénéficier de ce fonds, il faut remplir cumulativement les conditions suivantes :

• avoir débuté son activité avant le 1er février 2020,
• avoir moins de 10 salariés,
• réaliser un chiffre d’affaires inférieur à un million d’euros et présenter un bénéfice imposable inférieur à 60.000 euros,
• subir une fermeture administrative ou avoir connu une perte de chiffre d’affaires de plus de 70% (ramené à 50% par le décret du 2 avril 2020) au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019,
• avoir fait l’objet d’une procédure collective (décret n°2020-378 du 31 mars 2020).

> Les personnes physiques ou morales de droit privé qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire en communiquant une attestation d’un de leurs mandataires judiciaires désignés par le jugement qui a ouvert la procédure.

Pour les locataires qui ne remplissent pas les conditions susvisées, il leur reste la possibilité de suspendre l’exécution de leur obligation ou de négocier le montant de leur loyer en se fondant sur les règles du code civil, s’ils remplissent les conditions:

– Cas de force majeure – article 1218 CC : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités pas des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Le locataire devra notamment démontrer que l’épidémie l’empêche d’exécuter totalement son obligation à paiement du loyer (fermeture administrative du local, lequel est essentiel à la poursuite de l’activité)

Si l’épidémie rend plus difficile l’activité mais pas impossible, la force majeure risque de ne pas être retenue. L’appréciation se fera au cas par cas par les juges.

Par la force majeure, il s’agira d’obtenir une suspension du règlement du loyer le temps que l’évènement cesse et non une annulation. Autrement dit, il faudra payer les arriérés de loyer une fois la crise sanitaire finie.

A défaut, si les arriérés s’accumulent, le bailleur pourra demander la résiliation du bail.

Pour les locataires qui ne sont pas totalement empêchés mais peuvent difficilement exercer leur activité du fait de la crise sanitaire, il est possible d’invoquer, non par la force majeure, mais le changement de circonstances imprévisibles (1195 du code civil), autrement appelé « théorie de l’imprévision » pour obtenir du juge (à défaut du bailleur amiablement) une renégociation du contrat.

Le bail doit avoir été signé ou renouvelé après le 1^er octobre 2016 (réforme du droit des contrats).

Il faut remplir 3 conditions cumulatives :

> Changement de circonstance imprévisible au moment de la formation du contrat : pas de problème avec l’épidémie de COVID 19.

> Cela doit rendre l’exécution du contrat excessivement onéreuse (il va falloir fournir de nombreux justificatifs comptables établissant la baisse importante du chiffre d’affaire)

> Le bail ne doit pas comporter de clause selon laquelle le locataire accepte le risque d’un tel événement.

Si le bailleur refuse la renégociation ou qu’aucun accord n’a pu être trouvé, les parties peuvent conjointement décider de résoudre le contrat « à la date et aux conditions qu’elles déterminent » ou saisir le juge pour obtenir une révision du bail ou y mettre fin.

Les loyers d’habitation :

La crise sanitaire n’autorise pas le locataire a cessé de payer son loyer et ses charges.

Le gouvernement n’a pas pris de dispositions semblables à celles pour les baux commerciaux et professionnels.

Néanmoins, l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 suspend les effets de clauses résolutoires ou de clauses pénales du fait du non-paiement entre le 24 mars et le 24 juin (1 mois après la fin de l’état d’urgence).

Le bailleur qui a délivré juste avant l’état d’urgence sanitaire un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire devra attendre le 24 juillet 2020 pour qu’il produise ses effets si d’ici là le locataire n’a pas réglé les loyers.

Le bailleur peut délivrer pendant la période de confinement un tel commandement, faisant courir le délai de 2 mois pour assigner, les huissiers poursuivant leur activité, certes avec plus de difficulté. Mais les effets de ce commandement sont également prolongés jusqu’au 24 juillet 2020.

Il faut savoir également que la trêve hivernale, d’ordinaire levée le 31 mars, a été prolongée au 31 mai 2020.

Aucune mesure d’expulsion n’est donc possible jusqu’au 31 mai.

sources: légifrance, le village de la justice